白银市：解析住房公积金个人还款方式不同的利息差

解析住房公积金个人还款方式不同的利息差

目前住房公积金管理机构提供给住房公积金个人贷款职工的还款方式有两种，即每月以相等的额度偿还贷款本息的“等额本息还款方式”和每月等额偿还贷款本金、贷款利息递减的“等额本金还款方式”。

日常贷款业务或从业人员宣传资料均称“等本金法”较“等本息法”省息。其实贷款利息的多少，在贷款期限、利率相同的情况下，决定资金利息的因素只能是资金的实际占用时间和占用金额的多少，而不是采用哪种还款方式，贷款每月利息的计算公式是：每月利息=剩余本金×日利率×占用天数（剩余本金是贷款总额减去累计已偿还本金；占用天数是上月还款后一日至本期还款日的天数）。

公积金贷款月还款额的计算方法：

等额本金计算公式：每月还款金额 = （贷款本金 ÷ 还款月数）+（本金—已归还本金累计额）×年利率÷（12× 30）×占用天数 。

等额本息计算公式： ［贷款本金 × 月利率 × （ 1 ＋月利率）还款月数］ ÷ ［（ 1 ＋月利率）还款月数－ 1 ］

从下例来看看：

某职工申请购房贷款40万元，期限20年，现行住房公积金贷款年利率3.25%，那么，该职工第一个月、第二个月最后一个月的应还本息为：

一、“本金法”下：

第一个月：400000÷（20×12）+400000×3.25%÷（12×30）×30=2750（1666.67+1083.33）元

第二个月：400000÷（20×12）+（400000-1666.67）×3.25%÷（12×30）×30=2745.49（1666.67+1078.82）元

最后一个月：400000÷（20×12）+（400000-1666.67×239）×3.25%÷（12×30）×30=1671.18（1666.67+4.51）元

二、“等本息法”下

每月还款额均为：［400000 ×（3.25% ÷12）× （ 1 ＋3.25%÷12）240］ ÷ ［（ 1 ＋3.25%÷12）240－ 1 ］=2268.78 元

可见，该职工第一个月采用“等本金法”比采用“等本息法”多还资金2750-2268.78=481.22元，第一年采用“等本金法”还本息为32702.6元，采用“等本息法”还资金27225.36元，相比多还资金5477.24元，第二年采用“等本金法”还本息为32052.12元，采用“等本息法”还资金27225.36元，相比多还资金4826.76元，该职工在还款前期每个月采用“等本金法”比采用“等本息法”归还的资金要多，所以“等本金法”下该职工实际占用的资金明显少于“等本息法”下所占用的资金，总还款期间职工偿还利息总额少。由于“等本金法”和“等本息法”计息方式相同，不管采用哪种还款方式，都不存在利息节省的说法，只有贷款者实际占用资金的不同产生了资金成本的差异。

贷款职工在选择还款方式时，应根据目前及预期收入来决定。一般情况下，“等本金法”比较适合现在收入较高当前没有还款压力，未来可能出现收入下降的家庭；“等本息法”比较适宜有正常开支计划，未来收入可能提高的家庭。住房公积金中心在受理贷款业务时，最好不要简单的以“本金法”省息给客户导向，而应该在向客户介绍两种还款方法利弊的基础上，让客户权衡自身家庭收入等综合因素后选择适当的还款方式，以避免客户在贷款期间形成新的资金紧张的压力。