八旬翁“以房养老”险失住处 国内首例“以房养老”案审结 老人权

        一位年逾八旬的老人在3年前为了改善自己的晚年生活，将栖身的房屋卖出去，用所得的房款作为租金，仍然租住该套已生活了多年的房屋。但老人没想到，原本跟购房者说得好好的，不料购房者在拿到产权证后，将老人一纸诉状告进法院，要求老人搬出该房屋。老人当然不肯，于是双方对簿公堂。 

        八旬老人“以房养老” 

        訾老先生今年83岁，独自居住在上海市田林新村。3年前，老人决定将自己居住的房子出售再租赁，用所得的房款支付房租，以此改善生活，颐养天年。经过协商，老人最终决定将房子卖给家里钟点工的丈夫杭先生。 

        2005年5月16日，訾老先生和杭先生签订 《上海市房地产买卖合同》，约定房产转让价款为23万元。事实上，这个房价在当时低于市场价格。双方还约定，訾老先生于2007年4月30日前腾出该房屋并通知杭先生进行验收交接；杭先生应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。 

        合同还约定，合同签订后，杭先生应于2005年5月16日支付房价款2万元，作为定金，待支付尾款时抵作房价款；杭先生还应于2005年11月20日前支付5万元；杭在訾老先生搬出之后3日内付4.5万元，即达房款总额的50％；后50％分4次付，每半年一次，即2.8万余元。 

        买房人要老人马上搬家 

        訾老先生做梦也没想到，今年2月28日，他收到徐汇区法院的一张传票，原来，杭先生将他告至法院，要求按房屋买卖合同约定向杭先生交付房屋，并支付逾期违约金。 

        “不搬！”老人收到诉状很气愤。既然合同有约定，为什么訾老先生不肯搬走呢？原来这里还有一个 “故事”。 

        双方在签订房屋买卖合同前，曾达成口头协议，即老人在房屋出售之后仍居住在这套房子里，只不过每月支付租金给杭先生，允许 “出售方卖房而不迁出、购买方买房而不入住”。双方还就此在违约条款中作了约定??“按每月1500元（房租），从房款中扣”。在合同中，双方在附随条件中加以说明。 

        现在杭先生出尔反尔，訾老先生坚决不肯搬离该房屋。 

        “我是一名孤老，目前没有生活自理能力，经济也很困难，这些年一直靠政府和街道的帮助生存。客观上讲，这套房屋是我唯一的住房，不可能出售。当时我签合同，目的就是想手头有些钱，改善一下生活。”訾老先生说。 

        法院判决维护老人权益 

        法院对此案进行开庭审理认为，该买卖合同实质是，买卖双方已经充分考虑到作为出售方的訾老先生业已老迈又急需在有生之年改善自己的生活的现实状况。现被告的居住成为一种双方同意且情况特殊的使用关系，即被告支付相关使用费的方式是从房款中扣。 

        法院作出判决，对杭先生要求訾老先生交付涉案房屋并交纳违约金的诉讼请求不予支持。 

        房屋买卖要谨慎 

        本案判决后，上海徐汇区法院法官说，本案是一起由房屋买卖引发的房屋迁让纠纷案。当事人双方签订的是附条件的买卖合同，也就是说，买受房屋的人要履行附随条件中约定的义务，即等到老人不能再使用这套房屋的时候，合同才算履行完毕，这套房子才能交付到买受人的手里。 

        记者了解到，近年来，上海试点的 “以房养老”新模式有两种。一种是 “以房自助养老”，即65岁以上的老年人，可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易，老人可一次性收取房款，房屋由公积金管理中心再返租给老人。租期由双方约定，租金与市场价等同。 

        另一种是 “倒按揭”，即指投保人将房屋产权作抵押，按月从金融机构领取现金直到亡故，相当于金融机构通过按月付款的方式，收买投保人的房屋产权。 

        那么，对房屋出售方老年人和买房方来说，有没有法律风险？ 

        徐汇区法院法官认为，像本案这种 “以房养老”方式也有一定的市场需求。有关部门应该采取社会管理的模式，为双方当事人提供保障，比如在质押或典押上提供法律保障，避免老人权益遭受侵害。当然，需要购买这类房屋的市民也要慎重，在签订此类合同前要有思想准备，因为该合同有附随条件，需要承担相应的义务，否则，一旦违反合同，很难获得法院的支持。